Versicherungen Eigentumswohnung

Versicherungsunternehmen empfehlen Ihnen den passenden Schutz für viele Situationen des täglichen Lebens. Manchmal verlieren Sie dabei vielleicht den Überblick, welche Versicherungen wirklich notwendig sind. So geht es auch manchem Wohnungseigentümer. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, gibt es etliche Dinge zu erledigen: Notartermine, Renovierungsarbeiten, Einrichtung und vieles mehr. Wer hat da schon den Kopf frei für Gedanken über den optimalen Versicherungsschutz? In diesem Artikel erfahren Sie, welche Versicherungen Sie für Ihre Eigentumswohnung wirklich benötigen, und auf welche Sie vielleicht verzichten können.

Fragen und Antworten

Die Besonderheiten von Eigentümergemeinschaften

Als Käufer einer Eigentumswohnung werden Sie automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Eigentümer des gesamten Gebäudes und Grundstücks. Als Wohnungseigentümer haben Sie ein Miteigentum an allen Gebäudeteilen und am Grundstück.

Beim Wohnungskauf umfasst der notarielle Kaufvertrag stets eine Teilungserklärung. Sie definiert detailliert die Anteile aller Eigentümer an der gesamten Wohnanlage.

Während jeder Wohnungseigentümer allein für seine Wohnung verantwortlich ist, übernimmt die Gemeinschaft aller Eigentümer die Verantwortung für die gesamte Immobilie mit dem dazugehörigen Grundstück. Nicht jede diese Gesamtheit betreffende Regelung lässt sich durch Vereinbarungen aller Eigentümer treffen.

Verwalter als ausführendes Organ

Speziell wichtige und kurzfristige Entscheidungen lassen sich durch das Gremium der Eigentümergemeinschaft nur schwer realisieren. Zudem ist es aufwendig, für jeden Beschluss eine ausführende Person aus der Mitte der Eigentümer zu bestimmen. Aus diesen und weiteren Gründen entscheiden sich Besitzer von Eigentumswohnungen regelmäßig für die Beauftragung eines Verwalters.

Vornehmlich in kleinen Wohnanlagen mit wenigen Eigentümern ist die gemeinsame Verwaltung praktikabel, nicht jedoch für größere Gemeinschaften. Dem Verwalter steht ein Verwaltungsbeirat zur Seite, der sich aus mehreren Eigentümern zusammensetzt. Eine Pflicht zur Bestellung eines Verwalters sieht das Wohnungseigentumsgesetz aber nicht vor.

Sobald jedoch ein Miteigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters fordert, ist die Eigentümergemeinschaft ab 1. Dezember 2023 dazu verpflichtet.

Die Sache mit dem Gemeinschafts- und Sondereigentum

Für Käufer von Eigentumswohnungen mag die Unterscheidung zwischen dem Gemeinschafts- und Sondereigentum zunächst verwirrend erscheinen. Das Sondereigentum bezeichnet Ihre Eigentumswohnung. Sie gehört ausschließlich Ihnen. Es umfasst alle Bestandteile Ihrer Wohnung inklusive:

• Deckenverkleidungen
• nicht tragende Innenwände
• Innentüren
• Sanitärräume
• Balkone und Terrassen
• Kellerräume der Eigentümer
• eine eigene, abgetrennte Garage auf dem Grundstück

Das Gemeinschaftseigentum beginnt bereits an Ihrer Wohnungs-Eingangstür. Das gilt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs übrigens sogar, wenn die Teilungserklärung sie dem Sondereigentum zurechnet. Selbst über die Farbe der Innenseite ihrer Wohnungs-Eingangstür dürfen Eigentümer danach nicht allein entscheiden.

Das WEG definiert in Paragraf 5 Absatz 2 das Gemeinschaftseigentum als die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind. Ferner rechnet es die Anlagen und Einrichtungen dazu, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören im Einzelnen folgende Gebäude- und Grundstücksteile:

• tragende Wände
• Dach
• Treppenhäuser und Hausflure
• Haus- und Wohnungstüren
• Fenster
• Fassade
• Zentralheizung
• Aufzug
• Grundstück

Gemeinschaftlich genutzte Räume wie Wasch- und Trockenkeller, Fahrradkeller oder ein Partykeller sind ebenfalls Bestandteile des Gemeinschaftseigentums. In der Literatur findet sich für derartige Räume gelegentlich die Bezeichnung als Teileigentum.

Pflichtversicherungen für die Eigentümergemeinschaft

Als Hauseigentümer steht es Ihnen frei, ob Sie eine Wohngebäudeversicherung oder eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abschließen. Anders verhält es sich mit Versicherungen für eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Vertretung der Eigentümergemeinschaft übernimmt in den meisten Wohnanlagen ein Verwalter.

Zu seinen Aufgaben zählt der Abschluss von Versicherungen, die das gesamte Haus und das dazugehörige Grundstück betreffen. Beim Abschluss der Gebäudeversicherungen ist eine Aufteilung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum nicht möglich. Das Wohneigentumsgesetz verpflichtet in Paragraf 19 Absatz 2 unter Ziffer 3 die Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften zum Abschluss

• einer angemessenen Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert und
• einer Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Damit handelt es sich bei der Wohngebäudeversicherung sowie der Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung um Pflichtversicherungen. Als Wohnungseigentümer müssen Sie daher weder eine Gebäudeversicherung noch eine Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abschließen.

Weitere mögliche Versicherungen für das Gemeinschaftseigentum

Neben diesen Pflichtversicherungen bieten Versicherungsunternehmen weitere Policen an. Dazu zählen:

• Elementarversicherung für Häuser in Risiko-Gebieten
• Gewässerschaden-Versicherung, wenn sich auf dem Grundstück ein Heizöltank befindet
• Vermögensschadens-Haftpflichtversicherung für die Mitglieder des Verwaltungsbeirats
• Rechtsschutzversicherung für die Eigentümergemeinschaft
• Glasversicherung, wenn sich große Glasflächen am und im Gebäude befinden

Insbesondere die Vermögensschadens-Haftpflicht für den Verwaltungsbeirat ist sinnvoll. Handelt der Beirat fehlerhaft, so haftet jedes Mitglied mit seinem gesamten Vermögen für einen möglicherweise dadurch entstehenden Schaden. Die Beirats-Mitglieder nehmen diese Aufgabe ehrenamtlich wahr und sollten daher einen ausreichenden Versicherungsschutz erhalten.

Wichtige Versicherungen für Wohnungseigentümer

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung selbst bewohnen, sind zwei Versicherungen wichtig für Sie. Die Hausratversicherung schützt Ihr Eigentum, also Ihr Mobiliar und alle beweglichen Gegenstände, die sich in der Wohnung befinden, vor Schäden durch:

• Feuer und Brand
• Blitzeinschlag
• Sturm und Hagel
• Leitungswasser
• Einbruchdiebstahl und Raub
• Vandalismus

Die Gebäudeversicherung hingegen kommt lediglich für Gebäudeschäden auf, nicht aber für Schäden an Ihrem persönlichen Eigentum.

Ihre Einbauküche ist fest im Gebäude installiert. Wird sie durch ein Schadenereignis beschädigt oder zerstört, kommt dafür die Wohngebäudeversicherung auf, nicht die Hausratversicherung.

Die zweite wichtige Versicherung für Sie als Wohnungseigentümer ist die private Haftpflichtversicherung. Sie kommt für Schäden auf, die Sie, Personen in Ihrem Haushalt oder Ihre Eigentumswohnung anderen Personen zufügen. Kommt es etwa durch Wasseraustritt aus Ihrer Wasch- oder Spülmaschine zu einem Wasserschaden in der Wohnung unter Ihnen, ist das ein Fall für Ihre Haftpflichtversicherung.

Die Haftpflichtversicherung schützt Sie und Ihre Familie in Ihrem gesamten privaten Umfeld vor Forderungen für Schäden, die Sie verursachen. Dieser Versicherungsschutz ist generell sinnvoll, unabhängig vom Wohneigentum. Ihre Haftpflichtversicherung kommt stets für Schäden auf, die Sie versehentlich anderen Personen zufügen.

Weiterer möglicher Versicherungsschutz für Wohnungseigentümer:

• Rechtsschutzversicherung
• Restschuldversicherung für die Kreditfinanzierung der Eigentumswohnung
• Risikolebensversicherung zur Absicherung eines Hypothekendarlehens
• Berufsunfähigkeitsversicherung für den Hauptverdiener

Eigentumswohnung vermieten: Darauf sollten Sie achten

Als Vermieter Ihrer Eigentumswohnung benötigen Sie keine Hausratversicherung. Diese schließen Ihre Mieter selbst ab. Vielmehr ist ein spezieller Schutz für Vermieter sinnvoll. Geraten Ihre Mieter etwa in finanzielle Schwierigkeiten und können die Miete nicht mehr bezahlen, hilft Ihnen die Mietausfallversicherung. Sie übernimmt folgende Schäden im Rahmen der Vermietung:

• Mietrückstände
• Schäden an der Wohnung, die nicht durch eine Kaution abgedeckt sind

Als Vermieter können Sie schnell in einen Rechtsstreit mit Ihren Mietern oder anderen Wohnungseigentümern geraten. Eine Rechtsschutzversicherung ist daher ebenfalls sinnvoll, wenn Sie Ihre Wohnung vermieten.

Mit einer Wohnungshaftpflicht-Versicherung schützen Sie sich vor Schadensersatzforderungen aufgrund von Schäden, die Ihre vermietete Eigentumswohnung verursacht. Entsteht etwa in Ihrer vermieteten Wohnung ein Brand, der weitere Wohnungen oder das Haus beschädigt, kommt dafür die Wohnungshaftpflicht-Versicherung auf. Sie bezahlt unter anderem Schäden durch Löschwasser.

Während die Wohngebäudeversicherung die Kosten für die Folgen eines Rohrbruchs übernimmt, haften Sie selbst, wenn etwa die Abdichtung der Badewanne oder Dusche defekt ist. Entsteht dadurch in der Wohnung darunter oder im Hausflur ein Wasserschaden, gehört die Beseitigung dieses Schadens zum Umfang des Versicherungsschutzes einer Wohnungshaftpflicht-Versicherung.

Auf welche Versicherung kann ich als Wohnungseigentümer verzichten?

Eine Rechtsschutzversicherung für die Eigentümergemeinschaft gehört nicht zu den dringend notwendigen Absicherungen. Die Wahrscheinlichkeit, als Eigentümergemeinschaft in einen Rechtsstreit verwickelt zu werden, ist eher gering. Eine private Rechtsschutzversicherung als Wohnungseigentümer ist dagegen sinnvoll.

Der Abschluss einer Gewässerschaden-Versicherung ist nur notwendig, wenn tatsächlich das Risiko einer Gewässer-Schädigung besteht. In der Regel ist das nur dann der Fall, wenn sich im Haus eine Ölheizung und ein Öltank befinden.

Eine Elementarversicherung sowohl im Rahmen der Gebäudeversicherung als auch der Hausratversicherung erfüllt ihren Zweck, wenn sich Ihre Eigentumswohnung etwa in der Nähe eines Flusses befindet, sodass Schäden durch Überschwemmungen entstehen können.

Schäden durch Sturmfluten an Nord- und Ostsee deckt eine Elementarversicherung grundsätzlich nicht ab. Nur wenige Versicherer bieten diesen Schutz zusätzlich zur Elementarversicherung an.

Auch wenn in Ihrer Region Erdrutsche, Erdsenkungen oder Erdbeben zu erwarten sind, lohnt sich dieser Schutz. In schneereichen Regionen kann Schneedruck auf dem Dach oder eine Lawine das Gebäude beschädigen. Liegen jedoch all diese Risiken in der Region, in der sich Ihre Eigentumswohnung befindet, nicht vor, können Sie auf den Elementarschutz verzichten.

Fazit: So schützen Sie sich optimal

• Die wichtigsten Versicherungen für Immobilien sind die Wohngebäudeversicherung sowie in einem Mehrfamilienhaus die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Beide Versicherungen schließt der Verwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft ab.
• Wohnungseigentümer, die ihre Eigentumswohnung selbst bewohnen, benötigen eine Hausratversicherung und eine private Haftpflichtversicherung. Mit diesen Versicherungen decken sie die meisten Risiken ab.
• Als Vermieter sollten Sie sich vor Mietausfällen und Schadensersatzforderungen, die durch Ihre Eigentumswohnung entstehen, schützen. Wichtig für die Absicherung vermieteter Eigentumswohnungen sind daher die Mietausfall- und die Wohnungs-Haftpflichtversicherung.
• Finanzieren Sie Ihre Eigentumswohnung zum Teil mit einem Immobiliendarlehen, sollten Sie die Rückzahlung des Darlehens im Notfall absichern. Den idealen Schutz bieten eine Lebensversicherung und eine Berufsunfähigkeitsversicherung.