Gebäudeversicherung Hauskauf: Eigentümerwechsel und nun?

Was passiert eigentlich mit der Gebäudeversicherung bei Hauskauf? Der Eigentümerwechsel eines Gebäudes ist oft mit vielen Emotionen und Papierkrieg verbunden. Laut einer Statistik der Online-Plattform Statista wechseln jedes Jahr rund 280.000 Immobilien den Besitzer. Ob für Sie jetzt endlich der Traum vom eigenen Heim wahr wird oder Sie sich von Ihrer Immobilie verabschieden und neue Wege einschlagen, das Thema Versicherungen sollten Sie beim Hauskauf oder -verkauf auf keinen Fall vernachlässigen.

Haftpflichtversicherung, Hausratversicherung, Wohngebäudeversicherung und Co. sind nur einige Schlagworte, die Ihnen bestimmt auch schon untergekommen sind. Zwar sind Sie als Hausbesitzer seitens des Gesetzgebers nicht dazu verpflichtet, eine dieser Versicherungen abzuschließen, dennoch sollten Sie bei den hohen Summen, die hier auf dem Spiel stehen können, lieber nichts dem Zufall überlassen.

Wir möchten Ihnen gerne dabei helfen, Licht ins Dunkel rund um Gebäudeversicherung und Eigentümerwechsel zu bringen! Deswegen haben wir uns für Sie angeschaut, welche Versicherung bei Hauskauf notwendig ist und wie es mit der Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel im Speziellen aussieht.

Haftpflichtversicherung, Hausratversicherung, Wohngebäudeversicherung und Co. sind nur einige Schlagworte, die Ihnen bestimmt auch schon untergekommen sind. Zwar sind Sie als Hausbesitzer seitens des Gesetzgebers nicht dazu verpflichtet, eine dieser Versicherungen abzuschließen, dennoch sollten Sie bei den hohen Summen, die hier auf dem Spiel stehen können, lieber nichts dem Zufall überlassen.

Wir möchten Ihnen gerne dabei helfen, Licht ins Dunkel rund um Gebäudeversicherung und Eigentümerwechsel zu bringen! Deswegen haben wir uns für Sie angeschaut, welche Versicherung bei Hauskauf notwendig ist und wie es mit der Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel im Speziellen aussieht.

Fragen und Antworten

Versicherung beim Hauskauf: Der Basisschutz für Eigenheimbesitzer

Warum brauchen Sie beim Hauskauf eigentlich eine Versicherung? Das Ausbrechen eines Feuers, ein wütender Sturm oder ein Rohrbruch sind Szenarien, über die wir alle in unserem Alltag lieber nicht zu intensiv nachdenken möchten. Dennoch sprechen die Zahlen für sich, denn in Deutschland entsteht nach Auskunft des Gesamtverbandes der Versicherer GDV etwa alle 30 Sekunden ein Rohrbruch, pro Jahr verzeichnen Statistiken der Online-Plattform Statista zwischen 170.000 und 200.000 Brandschäden und etwa 1,2 Millionen Sturm- und Hagelschäden.

Gerade was Extremwetter-Phänomene wie Stürme oder gar Tornados angeht, ist noch lange kein Ende in Sicht. Der Deutsche Wetterdienst geht davon aus, dass aufgrund der sich verändernden Klimaverhältnisse extreme Wetterverhältnisse wie Stürme und Starkregen in den nächsten Jahren kontinuierlich zunehmen werden.

Sie sehen also: Auch wenn beim Hauskauf Gebäudeversicherung und Co. nicht zum gesetzlich vorgeschriebenen Pflichtprogramm gehören, sollten Sie die Risiken nicht ignorieren und rechtzeitig vorsorgen, um sich und Ihr Vermögen abzusichern.

Die Gebäudeversicherung oder Wohngebäudeversicherung

Eine Gebäudeversicherung deckt Schäden durch unter anderem Feuer, Sturm, Hagel oder Leitungswasser an einem Gebäude selbst ab, wie zum Beispiel ein Dach, welches vom Sturm abgedeckt wurde. Zudem empfiehlt es sich je nach Lage des Gebäudes eine Elementarschäden-Versicherung abzuschließen, welche insbesondere Schäden durch Überflutung, Lawinen oder Erdabsenkungen einschließt.

Gebäudeversicherung ist dabei der Oberbegriff für alle Versicherungen dieser Art. Eine Wohngebäudeversicherung hat meist den gleichen Umfang, bezieht sich jedoch explizit auf Wohngebäude. Möchten Sie ein Wohngebäude erwerben, fordern sogar viele Banken den Nachweis einer Feuerversicherung als Bestandteil der Wohngebäudeversicherung zur Absicherung des Immobilienkredits.

Unser Tipp: Zwischen verschiedenen Tarifen einer Gebäudeversicherung gibt es erhebliche Unterschiede und es lohnt sich, genauer hinzuschauen. Oft sind Folgeschäden (Ableitungsrohre auf dem Versicherungsgrundstück) oder grobe Fahrlässigkeit (zum Beispiel den Topf auf dem Herd vergessen) nicht mitversichert. Wir empfehlen Ihnen, diese Risiken unbedingt einzuschließen, damit Sie im Falle eines Falles rundum geschützt sind.

Wohngebäudeversicherung: Warum ist sie wichtig?

Gebäudeversicherungen übernehmen die Kosten für notwendige Reparaturen oder gar einen Neubau bei Totalverlust. Die Wohngebäudeversicherung bezieht sich in diesem Zusammenhang ausschließlich auf Wohngebäude und nicht etwa auf Lagerhallen, öffentliche Bauwerke oder Geschäftshäuser.

Versicherte Schäden im Basistarif

Ein klassischer Versicherungsfall liegt in folgenden Fällen vor:

• Feuer
• Beschädigungen durch Leitungswasser
• Wasserschäden durch beschädigte Wasserbetten und Aquarien
• Sturm- und Hagelschäden
• Überspannungs- und Blitzschäden
• Feuer nach Anprall von Luftfahrzeugen
• Brandschäden durch Terrorakte

Fast alle Versicherer bieten den Versicherungsschutz mit verschiedenen Tarifmodellen an. Erweiterte Tarife umfassen neben einfacher auch die grobe Fahrlässigkeit. Die Einbeziehung von Ladestationen für Elektrofahrzeuge sowie von jeglichen Anlagen zur Nutzung regenerativer Energiequellen ist ebenfalls möglich.

Zusätzliche Absicherung

Während der Basistarif Brandschäden oft nur nach einem offenen Feuer ersetzt, kommen andere Tarife auch für Schmor- und Sengschäden sowie Rauch- und Rußschäden auf. Kosten für die Beseitigung abgeknickter oder umgestürzter Bäume nach einem Sturm übernehmen viele Versicherungen ebenfalls nur in einem höheren Tarifmodell. Dasselbe gilt für Abwasserrohre, die sich außerhalb des Gebäudes und des Grundstücks befinden.

Ergänzend dazu haben Sie die Möglichkeit, den Versicherungsschutz auf Elementarschäden, Glasbruch und eine Soforthilfe zu erweitern. Mit diesen Zusatzpaketen versichern Sie etwa folgende mögliche Schadenfälle:

• Überschwemmung
• Wasserrückstau aus zum Gebäude gehörenden Abflussrohren
• Wasserschäden durch Swimmingpools
• Erdrutsch, Erdsenkung und Erdbeben
• Lawinen oder Schneedruck
• Gebäude- und Möbelverglasung
• Schlüsselverlust
• Beseitigung von Bienen-, Hornissen- und Wespennestern
• Schädlingsbekämpfung
• böswillige Beschädigungen am Gebäude, auch durch Graffitis oder Einbruch
• Tierbisse an Dämmungen sowie elektrischen Anlagen und Leitungen

Photovoltaikanlagen gehören bei den meisten Versicherern inzwischen zum Basisschutz. Als Zusatzversicherung bieten einige Unternehmen die Übernahme der Kosten für Schäden an Photovoltaikanlagen und Solarthermieanlagen durch Bedienungs- oder Materialfehler an.

Die Standards neuer Gebäude in Bezug auf energetische Optimierung gehen mit einem höheren Anspruch bei der Reparatur oder beim Neubau nach Totalverlust einher. Für die dadurch anfallenden höheren Kosten gegenüber dem ursprünglichen Zustand bieten verschiedene Versicherungsunternehmen ebenfalls Zusatzpakete an. Damit übernehmen sie etwa die Kosten für:

• eine energetische Modernisierung im Rahmen des Wiederaufbaus
• die Verwendung nachhaltiger und umweltfreundlicher Baustoffe
• Produkte, die der Selbstversorgung dienen, unter anderem Wasserspeicher oder Nutzgärten
• aufgrund des allgemeinen Technologiefortschritts entstehende Mehrkosten

Leistungen der Gebäudeversicherung

Sollte einer der vorgenannten Versicherungsfälle in Ihrem Haus auftreten, übernimmt die Wohngebäudeversicherung in der Regel die Kosten für folgende Maßnahmen:

• notwendige Reparaturen und Renovierungen am Gebäude
• Neubau eines vollständig zerstörten Gebäudes auf demselben Grundstück
• Abbruch- und Aufräumarbeiten
• Mehrkosten durch Preissteigerungen, aktuelle behördliche Auflagen sowie für erhöhten Energieverbrauch, z. B. zur Gebäudetrocknung nach einem Wasserschaden
• Feststellung des Schadenumfanges
• Datenrettung
• Erneuerung von Einbauküchen und anderen Einbaumöbeln
• Reparatur und Erneuerung von Terrassen, Markisen und anderen Überdachungen
• Erneuerung und Reparatur von Antennen- und Satellitenanlagen
• Verlust von Mieteinnahmen

In höheren Tarifstufen übernimmt die Versicherung zudem Hotelkosten und ersetzt beschädigte Nebengebäude wie Gartenhäuser. Den Bau eines neuen Wohnhauses nach einem Totalverlust auf einem anderen Grundstück enthalten einige Tarife ebenfalls.

Gebäudeschäden gehen mit hohen Verlusten einher

Allein die Aufzählung möglicher Versicherungsfälle zeigt, wie wichtig der Abschluss einer Wohngebäudeversicherung bei einem Hauskauf ist. Ein Rohrbruch innerhalb des Gebäudes kann dazu führen, dass es vollständig unbewohnbar wird. Die durch austretendes Leitungswasser verursachten Reparatur- und Renovierungsarbeiten können einen extrem hohen finanziellen Aufwand verursachen.

Nach dem Kauf und möglicherweise der Finanzierung Ihrer neuen Immobilie können die Schäden Sie schlimmstenfalls zwingen, das Haus weit unter dem ursprünglichen Preis zu verkaufen. Noch schlimmer gestaltet es sich nach einem Totalschaden durch einen Brand. In diesem Fall kommen durch die Entsorgung der Trümmer hohe zusätzliche Forderungen auf Sie zu.

Eine derartige Situation vermeiden Sie mit der Wohngebäudeversicherung. Sie übernimmt im Versicherungsfall die Reparatur- und Entsorgungskosten und bezahlt bei einem Totalverlust den Neubau Ihres Hauses. Extreme Wetterphänomene wie Hochwasser, Erdrutsche und Stürme zeigen gerade in jüngster Zeit die Notwendigkeit einer Gebäudeversicherung.

Gebäudeversicherung Eigentümerwechsel: Was ist zu beachten?

Bei einem Hausverkauf ist die Immobilie nicht zwangsläufig versichert. Fragen Sie daher den bisherigen Eigentümer vor dem Notartermin, ob eine Versicherung für das Haus besteht. Ist das nicht der Fall, sollten Sie selbst bereits zum Notartermin eine Gebäudeversicherung abschließen. Grundsätzlich gehen sämtliche Risiken nach dem Hauskauf auf den neuen Eigentümer über.

Der endgültige Eigentumsübergang der Immobilie erfolgt zwar erst mit der Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer in das Grundbuch. In der Praxis verläuft ein Hausverkauf meist so, dass der Verkäufer das Haus nach der Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises an den neuen Eigentümer übergibt. Die Grundbucheintragung kann sich nach diesem Zeitpunkt noch über Monate hinziehen.

Der Kaufvertrag für ein bestehendes Gebäude schließt üblicherweise die Gewährleistung aus. Ein Haus kaufen Sie so, wie sie es sehen. Übersehen Sie einen Schaden oder tritt dieser nach der Besichtigung durch Sie und nach Abschluss des Kaufvertrags ein, kommen Sie ohne Gebäudeversicherung allein dafür auf.

Absicherung in der Übergangszeit gewährleisten

Kommt es an einem unversicherten Haus im Zeitraum zwischen dem Notartermin und der Grundbucheintragung zu einem Schaden, haben Sie unter Umständen keine Ansprüche gegen den Verkäufer. Dieses Problem kann auch bei einem versicherten Wohnhaus auftreten, wenn der Verkäufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Ein typisches Beispiel dafür ist ein Wasserrohrbruch aufgrund eines Frostschadens im leer stehenden Haus. Die Verpflichtung, in einer unbewohnten Immobilie das Wasser abzusperren, obliegt dem Eigentümer, also vor dem Eigentumsübergang dem Verkäufer. Kommt er der Verpflichtung nicht nach, kann die Versicherung die Leistung verweigern oder kürzen.

Zur Sicherheit ist es ratsam, beim Hauskauf den Gewährleistungsausschluss für die Übergangszeit zwischen notariellem Kaufvertrag und Grundbucheintragung aufzuheben. Weisen Sie daher die Notarin oder den Notar darauf hin, eine entsprechende Klausel in den Kaufvertrag aufzunehmen.

Wenn bereits eine Gebäudeversicherung besteht

Schauen wir uns nun also genauer an, was mit der Basis der Versicherung rund um das Haus, der Gebäudeversicherung, bei Eigentümerwechsel geschieht. Denn jedes Haus in Deutschland sollte in der Regel ab Hauskauf durch eine Wohngebäudeversicherung abgesichert sein. Es stellt sich also die Frage, was mit der vorhandenen Gebäudeversicherung bei Hauskauf passiert.

Insider-Tipp: Beim Eigentümerwechsel eines Gebäudes gilt zu beachten, dass der neue Besitzer erst dann von der Versicherung als solcher anerkannt wird, wenn die Eintragung in das Grundbuch vorgenommen wurde. Der reine Kaufvertrag oder die Vormerkung im Grundbuch reichen nicht aus, um den Eigentümerwechsel geltend zu machen.

Gebäudeversicherung bei Hausverkauf kündigen?

Stehen Sie kurz vor dem Hausverkauf und haben eine Gebäudeversicherung abgeschlossen, so brauchen Sie sich um eine Kündigung der Wohngebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel keine Gedanken zu machen. Denn gemäß § 95 VVG übernimmt der Käufer Ihres Hauses automatisch die Gebäudeversicherung beim Hausverkauf. So sorgt der Gesetzgeber einer Versicherungslücke vor.

Allerdings ist es gemäß § 97 VVG Ihre Pflicht, die Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel unverzüglich, aber mindestens nach einem Monat über die Veräußerung zu informieren. Dazu genügt ein formloses Anschreiben inklusive Ihrer Versicherungsnummer.

Die Beiträge für die Wohngebäudeversicherung zahlen Sie in der Regel so lange, wie Sie offizieller Besitzer der Immobilie sind. Dazu sollten Sie sich rechtzeitig mit dem neuen Besitzer besprechen und auf eine entsprechende Aufteilung der Jahresprämie einigen.

Bei Hauskauf Wohngebäudeversicherung übernehmen?

Um den Schutz durch die Versicherung bei Hauskauf zu gewährleisten, sind Sie gemäß § 95 VVG zunächst dazu verpflichtet, die Gebäudeversicherung nach Hauskauf zu übernehmen. Das ist zu Ihrem Vorteil, denn sollte kurz nach der Veräußerung ein Schaden entstehen, sind Sie abgesichert!

Allerdings sind auch Sie als Käufer, genauso wie der Verkäufer, dazu verpflichtet, die Gebäudeversicherung nach Hauskauf über den neuen Besitzer zu informieren. Dazu richten Sie ein formloses Schreiben – am besten unverzüglich, spätestens aber nach einem Monat – an den Versicherer, wie in § 97 VVG geregelt.

Über die offenen oder bereits gezahlten Beiträge für das laufende Versicherungsjahr sollten Sie sich rechtzeitig mit dem Vorbesitzer einigen.

Unser Tipp: Verlassen Sie sich lieber nicht darauf, dass der Verkäufer die Gebäudeversicherung über den Eigentümerwechsel informiert, sondern werden Sie selbst aktiv. Nur so können Sie sichergehen, dass die Meldung auch wirklich durchgeführt wurde.

Sonderfall: Bei Erbschaft Gebäudeversicherung übernehmen

Gehen eine Immobilie und die dazugehörige Gebäudeversicherung im Eigentümerwechsel im Zuge einer Erbschaft auf Sie über, dann übernehmen Sie gemäß § 1922 BGB und § 1967 BGB die Wohngebäudeversicherung als neuer Eigentümer ab dem Zeitpunkt des Todes. Dazu weisen Sie sich mit dem Erbschein bei der zuständigen Versicherung aus.

Sonderfall: Gebäudeversicherung Eigentümerwechsel durch Zwangsvollstreckung

Kommt der Eigentümerwechsel durch eine Zwangsvollstreckung zustande, so gelten für die Gebäudeversicherung grundsätzlich die gleichen Regelungen wie beim Hauskauf. Allerdings gelten Sie bereits ab dem Zeitpunkt des Zuschlags und nicht erst ab Grundbucheintrag als neuer Besitzer.

Als Käufer eines Wohngebäudes aus einer Zwangsvollstreckung oder Insolvenz können Sie nicht immer sicher sein, dass Versicherungsschutz besteht. Unter Umständen ist der ursprüngliche Eigentümer seinen Verpflichtungen zur Zahlung der Versicherungsprämie nicht mehr nachgekommen. Die Versicherung kann deshalb bereits gekündigt sein.

Insolvenzverwalter sorgen zwar meist für den Versicherungsschutz, doch das ist nicht in jedem Fall gewährleistet. Lassen Sie sich daher vor dem Notartermin die Police der Wohngebäudeversicherung und die Zahlungsbelege vorlegen.

Im Idealfall händigen Ihnen Insolvenzverwalter oder Auktionator den Versicherungsvertrag zumindest in Kopie aus. Sie benötigen ihn später, um den Versicherer über den Eigentumswechsel zu informieren. Ohne einen Nachweis über die vorhandene Gebäudeversicherung sollten Sie selbst einen Versicherungsvertrag ab dem Notartermin abschließen.

Kaufen Sie ein Wohnhaus im Rahmen einer Zwangsvollstreckung, genießen Sie zwar auch das Sonderkündigungsrecht, jedoch mit anderen Fristen. Die Kündigungsfrist für die bisherige Gebäudeversicherung beginnt nicht erst nach erfolgter Eintragung im Grundbuch, sondern bereits an dem Tag, an dem Sie den Zuschlag erhalten.

Schließen Sie in diesem Fall gleich nach der Zuschlagserteilung eine neue Gebäudeversicherung ab und kündigen Sie die bisherige.

Die Kündigung der bestehenden Gebäudeversicherung schützt Sie auch vor möglichen Forderungen des Versicherers aus der Zeit vor der Versteigerung. Für rückständige Beiträge des Vorbesitzers haften Sie unter Umständen gesamtschuldnerisch mit dem vorherigen Versicherungsnehmer.

Wohngebäudeversicherung Kündigung: Eigentümerwechsel macht’s möglich

Zunächst heißt es also, beim Hauskauf die Gebäudeversicherung zu übernehmen. Allerdings haben sowohl Sie als neuer Besitzer als auch der Versicherer (!) ein Recht auf Kündigung der Wohngebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel.

Es gelten folgende Fristen für das Wohngebäudeversicherung-Sonderkündigungsrecht bei Eigentümerwechsel:

• Der Käufer hat das Recht auf Kündigung der Wohngebäudeversicherung innerhalb eines Monats nach Grundbucheintrag. Sofern er nichts von der Gebäudeversicherung wusste, beträgt die Frist einen Monat nach Bekanntwerden. Lässt der Käufer die Frist verstreichen, so gilt automatisch das normale Kündigungsrecht zum Ende des Jahres.
• Der Versicherer hat ebenfalls das Recht auf Kündigung der Wohngebäudeversicherung innerhalb eines Monats ab dem Bekanntwerden des Eigentümerwechsels.

Insider-Tipp: Nach dem Hauskauf die Wohngebäudeversicherung zu wechseln ist nicht unüblich, allerdings sollten Sie den bestehenden Vertrag erst dann kündigen, wenn Sie bereits einen neuen Versicherer gefunden haben, damit keine Versicherungslücke entsteht. Eine vorzeitige Kündigung der Wohngebäudeversicherung ist übrigens nicht möglich!

Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel unbedingt prüfen!

Es ist nicht nur empfehlenswert, sondern lohnt sich auch oft, den Tarif der Gebäudeversicherung nach Hauskauf auf Herz und Nieren zu prüfen. Denn vermutlich werden Sie feststellen, dass gerade bei älteren Verträgen eines der beiden Probleme auf Sie zutrifft:

• Besteht eine Überversicherung heißt das, dass Sie eine höhere Prämie für Leistungen zahlen, die Sie nicht brauchen. Zum Beispiel kann in einem Vollschutz-Paket eine teure Photovoltaikanlage mitversichert sein, obwohl Sie gar keine besitzen!
• Im Falle einer Unterversicherung hingegen zahlen Sie vielleicht eine geringe Prämie, die Sie aber teuer zu stehen kommen kann, wenn eine zu geringe Summe oder wichtige Bedingungen im Versicherungsvertrag nicht abgesichert sind.

Wenn Sie also eine Kündigung der Wohngebäudeversicherung nach Eigentümerwechsel planen, sollten Sie Ihren aktuellen Tarif unverbindlich prüfen lassen.

Fazit Gebäudeversicherung Hauskauf: Prämie prüfen lohnt sich!

Was passiert also mit der Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel? Fassen wir noch einmal die wichtigsten Fakten und Tipps zusammen:

• Die Gebäudeversicherung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber dennoch eine Pflicht für jeden Hausbesitzer.
• Beim Eigentümerwechsel geht die Gebäudeversicherung automatisch auf den Käufer über, kann jedoch innerhalb eines Monats nach Hauskauf seitens des neuen Besitzers oder der Versicherung gekündigt werden.
• Prüfen Sie die Gebäudeversicherung nach Eigentümerwechsel in jedem Fall, um eine Über- oder Unterversicherung zu vermeiden.

Haben Sie noch Anregungen oder Fragen rund um das Thema „Gebäudeversicherung Eigentümerwechsel“? Dann schreiben Sie uns gerne in den Kommentaren oder schicken Sie uns eine E-Mail an fragen@versicherungsprinz.de.